Разрешается и регистрировать фирму по квартирному адресу, и использовать её как офисное помещение. Это касается и квартир, которые оформлены на физических лиц-иностранцев. Владельцы квартир — представители других стран — обладают теми же правами, что и болгары, обладают они и правом сдавать свою часть жилой недвижимости в аренду.

Гостиницы, рестораны, дома и другие строения. Покупать эти строения имеют право те же особы, которые обладают правом приобретать квартиры. Иностранцы не имеют права покупать участок земли под строением и около него. Выйти из ситуации можно: нужно подписать договор и арендовать земельный участок на продолжительный термин за небольшую плату. Практически всегда, когда продают здание, включают в его цену и стоимость земельного участка. Она невелика — от 1% до 10%, поэтому и плата за аренду тоже невысока.

Такой вариант наиболее хорош, когда жилая недвижимость приобретается для недолгих визитов время от времени, к примеру, для отдыха в летнее время. Покупатель, планирующий жить в Болгарии всё время, покупая дом на приватную особу, земельный участок должен оформить на фирму. В этом случае составят два нотариальных акта: на земельный участок и на дом. Традиционно, при приобретении и земли, и здания на одну и ту же особу составляется один нотариальный акт.

Оформление на фирму и дома, и участка во время их покупки не вызывает никаких вопросов со стороны юристов.

От леса и земли — прочь! Гражданам других стран не разрешается покупать земли и леса. Касается это и земель сельскохозяйственного назначения, и участков под строительство. Разрешено лишь арендовать земельные участки без ограничения их размера. Самое меньшее, можно арендовать землю на 4 года, максимальный срок аренды не указывается.

Если хотя бы 1% капитала иностранной фирмы — собственность юридических или физических лиц Болгарии, то она может приобрести леса и земли. Точно также может действовать и фирма, которую учредили юридические или физические лица из другой страны, если он получила регистрацию в Болгарии. По закону они такие же, как и фирмы, учредителями которых являются граждане Болгарии.

Купили недвижимость. Как оформить? При приобретении недвижимости есть разные схемы оплаты. Их определяет застройщик, всё находится в зависимости от того, насколько объекты недвижимости готовы.

Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимость происходит у нотариуса, в районе расположения объекта. После того, как все документы подписаны покупателем и продавцом, заверены нотариусом, нотариальный акт необходимо предоставить в райсуд. Там в госрегистр недвижимости вносится изменение обстоятельств по объекту.

Ещё до заключения сделки нотариус должен получить выписку из того же государственного регистра о том, что объект чист. Из этого же удостоверения видно, существует или отсутствует ипотека объекта недвижимости, имеют ли право пользоваться объектом третьи лица, можно ли его продавать и т. п. Так же удостоверение доказывает то, что объект недвижимости принадлежит продавцу.

Достаточно веским документом есть госоценка стоимости объекта, которую выдаёт территориальная налоговая служба. Цена, по которой официально продаётся объект, должна быть выше этой стоимости. По этой цене начисляют сумму государственной пошлины на сделку и нотариальные таксы. Всё это охватывает приблизительно 4%.

Для того, чтобы оформить недвижимость на физическое лицо, покупатель-иностранец обязан показать заграничный паспорт. И учредительные документы на фирму — при оформлении на юридическое лицо.

Что почем?

Разумеется, первое, на что следует обратить внимание потенциальным инвесторам, — это цена предложения. В числе ее слагаемых следующие факторы:

- местоположение комплекса (первая, вторая линия от моря и т. д.);
- класс комплекса и наличие сопутствующей инфраструктуры;
- вид, открывающийся из окон апартаментов (морская панорама может повысить цену до 50%);
- качество материалов и строительства.

Стоимость земельного участка с проложенными коммуникациями, оформленным кадастровым планом, в удачном месте от 300—500 евро за 1 кв. м. Коэффициент застройки составляет 1,2—1,3. Другими словами, на наделе в 1000 кв. м можно построить жилой комплекс общей площадью 1200—1300 кв. м. Если дом возводят из кирпича, а в его отделке используют испанские, итальянские или немецкие материалы, то себестоимость составляет не менее 400—450 евро за 1 кв. м. Поэтому, если апартаменты выставлены на продажу по цене в 400 евро/кв. м, то, скорее всего, это означает, что комплекс расположен довольно далеко (более 1 км) от моря, а стройматериалы не отличаются высоким качеством.

За что платим?

При покупке недвижимого имущества в Болгарии взыскивают регистрационный и гербовый сборы, а также однократный местный налог в размере 2% от налоговой оценки объекта, которая составляет приблизительно 50% рыночной цены.

Нотариальные пошлины, которые следует уплатить при передаче в собственность недвижимого имущества, определяются с учетом цены, указанной в документах. Например, если жилье стоит от 10 до 50 тыс. левов, то налог составит 118,5 левов плюс 0,5% за сумму, превышающую 10 тыс. левов. После заверения договора нотариус взыскивает отдельный сбор в размере 0,1% от суммы сделки.

Если продавцом является юридическое лицо, то дополнительно оплачивают налог на добавленную стоимость в размере 20%. Поэтому стоит обратить внимание на то, чтобы цена предложения от застройщика уже включала НДС. При сделках с землей налог на добавленную стоимость не начисляют.

В целом единовременные расходы при покупке составляют около 3—5% от стоимости жилья.

В течение 60 дней со дня приобретения недвижимого имущества собственник обязан подать годовую налоговую декларацию. Ставка годового сбора на имущество определяется налоговым органом с последующим письменным уведомлением плательщика и составляет 0,15% от налоговой оценки недвижимости (примерно 40—50% от рыночной цены).

Коммунальные и эксплуатационные услуги составляют от 6 до 12 евро/кв. м в год, при этом воду и электричество оплачивают по счетчику. Например, содержание студии площадью 30 кв. м в среднем обойдется в 300 евро в год.

После уплаты всех налогов иностранные инвесторы могут без ограничений репатриировать доходы, полученные в Болгарии (в том числе и от сдачи апартаментов в аренду). Фискальная нагрузка на доходы частных лиц рассчитывается в соответствии со следующими прогрессивными ставками.

Как оформить покупку в собственность?

Оформление происходит в несколько этапов. Продавец представляет нотариусу выписку из реестра собственности об отсутствии ареста, ипотеки и другого (необходимость в таких бумагах, как справка из БТИ, выписка из домовой книги и прочее, в Болгарии отсутствует). Нотариус с участием лицензированного переводчика составляет правоустанавливающий документ — нотариальный акт, с момента подписания которого покупатель становится собственником.

Далее нотариальный акт передается в районный суд для внесения изменений в реестр собственников. Через два-три дня покупатель получает заверенный правоустанавливающий документ.

В дальнейшем владелец недвижимости должен встать на налоговый и статистический учет — получить карточку Булстат. Эта операция занимает две-три недели и не требует присутствия собственника.

Виза и вид на жительство

После оформления права собственности сам хозяин апартаментов, его супруг (или супруга) и прямые наследники до 21 года имеют право на получение годовой визы в Болгарию. Для этого необходимо представить в посольство заверенный нотариальный акт, копию акта-16 (разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию) и справку об уплате налога на недвижимость. Впоследствии можно рассчитывать на трехгодичную визу, а также оформить вид на жительство (ВНЖ) и ПМЖ. Вид на жительство в Болгарии дает право на:

- безвизовый въезд и нахождение в стране (в сроки действия статуса);
- ведение бизнеса и работу в собственной компании (работа на другие компании возможна при получении разрешения министерства по труду);
- получение платного образования в школах и вузах;
- обращение во все консульства (посольства) других стран на территории Болгарии с целью получения виз (при сроке действия ВНЖ не менее шести месяцев);
- получение статуса ПМЖ по истечении пяти лет и затем гражданства.

Самым доступным способом получения вида на жительство в Болгарии является открытие представительства уже существующей вне Болгарии фирмы. При этом представительство не имеет права вести хозяйственную деятельность. Другой путь — зарегистрировать новую компанию, болгарское юридическое лицо. В данном случае закон разрешает иностранному учредителю обладать 100%-ным капиталом предприятия без привлечения резидентов. ВНЖ для учредителей первоначально предоставляется на срок от шести месяцев до одного года с дальнейшей пролонгацией. Продление статуса удостоверяется ежегодной отметкой в загранпаспорте и сменой удостоверения личности иностранца.

Необходимые условия для продления ВНЖ:

- наличие банковских средств на счете самого иностранца или его компании в размере 1500 левов;
- удостоверение суда об актуальности представительства;
- проживание в стране не менее шести месяцев и одного дня в году;
- предоставление десяти рабочих мест гражданам страны или иностранцам, имеющим статус ПМЖ;
- регистрация рабочих мест и перечисление средств в пенсионный фонд.

В обоих случаях члены семьи (супруга и дети учредителей или представителей) также получают вид на жительство на основании предъявленных доказательств родства. Госпошлина за продление статуса составит 520 левов на каждого заявителя.

А если инвестировать в экономику страны 500 тыс. евро, то можно получить статус ПМЖ практически сразу. Причем это могут быть средства, направленные на приобретение недвижимости, или уставный капитал вновь созданной фирмы.

Инвестиционная привлекательность Болгарии

В Болгарии по-прежнему относительно невысокие цены. За 40 тыс. евро на побережье Черного моря можно приобрести достойные апартаменты в хорошем комплексе с бассейном. Причем не только с выполненной отделкой помещений, но и с мебелью. К тому же в нынешних условиях окончательную цену формирует покупатель: с застройщиками можно и нужно торговаться. При 100%-ной оплате вполне реально добиться приличных скидок от первоначальной цены или получить рассрочку платежа на выгодных условиях.

Инвестиции в недвижимость — хорошая альтернатива вложениям в валюту, акции и т. д. Ведь апартаменты можно сдать в аренду, заключить договор обратного лизинга с управляющей компанией с гарантированной доходностью, использовать для отдыха, а в дальнейшем с выгодой продать. А при организации собственного бизнеса компанию можно зарегистрировать по месту нахождения объекта.

В заключение стоит отметить, что кризис — лучшее время для покупки: имеется выбор и возможность торга с продавцом. Вложив средства в недвижимость, вы по меньшей мере сохраните свой капитал, а по большому счету еще и получите прибыль от роста цен на жилье.

Нынешняя Турция — почти европейская страна. Три процента ее территории расположено в Европе, и потому утверждение о том, что турки уже одной ногою в Европе, не следует считать преувеличением. В Турции пишут латинским шрифтом, в ней действуют похожие на европейские законы, а цены на недвижимость и стоимость жизни не идут ни в какое сравнение с дорогой Москвой.

А, главное, по своему комфорту жильё в курортных городах Турции не уступает по комфорту Канну или Ницце, не говоря уже о московской пятиэтажке.

Российско-турецкие отношения развиваются сейчас довольно успешно — объем сотрудничества за последний год достигает 27 миллиардов долларов, что на 50% больше, чем в прошлом году. Растет не только число посетивших Турцию российских туристов, но и число тех россиян, которые пожелали приобрести здесь второй дом.

По словам губернатора Аланьи Хулуси Догана в этом регионе, где расположены самые южные курорты Турции, периодически или постоянно проживают 150 тысяч иностранцев. Из них 20 тысяч составляют россияне, владеющие недвижимостью, причем 15 тысяч россиян проживают в Турции постоянно. Значительную часть из этих 15 тысяч, по мнению г-на Догана составляют российские пенсионеры.

Аланья — один из самых популярных регионов, — утверждает руководитель девелоперской компании Goldcity Aydogan Керим Айдоан. Из 41 182 объектов, купленных в Турции иностранцами, 12 331 (30%) находятся в Аланье. На постоянное проживание в Аланье прописался 14 871 иностранец.

В нашей стране, где, по мнению турок, утрачена традиция трепетного и почтительного отношения к старшим, пенсионеры занимают одну из самых низших ступеней социальной лестницы. Получая довольно приличную по турецким меркам пенсию, российские пенсионеры половину своих доходов отдают на коммунальные платежи, ухитряясь на вторую половину выбирать самое дешевое из чрезвычайно дорогих и по турецким и по европейским меркам продуктов.

Виллы, апартаменты: во что это обойдется?

Начнем с самого дорогого — с виллы на берегу Средиземного моря. Стоят они, в зависимости от отдаления от береговой линии, от 200 до 350 тысяч евро. За эти деньги вы получаете полностью меблированное 200-метровое помещение, снабженное всей бытовой техникой вплоть до последнего утюга. Ежегодная плата за обслуживание такой виллы составляет 110 евро. В эти деньги, кроме общепринятых электрика и сантехника, входит и охрана, и чистка вашего бассейна, и регулярный уход за садом, и вывоз мусора, и, что немаловажно для пожилых людей, — круглосуточное дежурство скорой помощи. Кроме того, в эту сумму входит доставка жителей до пляжа или до центра Аланьи транспортом компании.

Несколько дешевле, чем виллы, стоят апартаменты. Их цена лежит в пределах от 140 до 200 тысяч евро. Что же представляют собой самые дешевые 140-тысячные апартаменты? Их площадь около 100 квадратных метров, на которых размещаются, кроме зала, одна спальня, кухня, столовая и ванная. Апартаменты полностью обставлены мебелью и бытовой техникой, которая включает ЖК-телевизор, встроенную плиту-духовку с вытяжкой, холодильник, посудомоечную машину, кондиционеры в каждой комнате, ну, кроме, конечно же, ванной.

Апартаменты расположены в 2—3-этажных домиках, по 4—6 квартир. Во внутреннем дворике имеется 40-метровый бассейн. Ежегодная оплата за обслуживание всего этого хозяйства стоит 700 евро. В эту оплату входит всё то же самое, перечисленное и для виллы. Если к этой оплате прибавить 20 евро в месяц, то вашим родителям будет обеспечена ежедневная уборка, а если еще 50, то к ежедневной обычной уборке прибавится еженедельная генеральная, а также стирка. Попробуйте в Москве найти домработницу, которая согласилась бы делать всё это за 2500 рублей в месяц!

Если жильцы решат жить тут только несколько месяцев в году, то апартаменты и виллы простаивать не будут. Их можно сдать в аренду через управляющую компанию и получать ежемесячно от 700 евро после всех вычетов (управляющей компании и уплаты налогов).

Вид на жительство — проще, чем в Европе

Если вы собираетесь жить в Турции постоянно, то, не теряя российского гражданства, можно получить вид на жительство. Для этого следует подать заявление в отдел по работе с иностранцами городского полицейского управления. К документу — приложить нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости. Любой финансовый документ, подтверждающий наличие денежных средств, выписку со счета, свидетельствующую о наличии 1600 евро, 12 фотографий, нотариально заверенную копию паспорта с переводом на турецкий язык, а также 550 турецких лир на оформление документов. Срок рассмотрения заявления — 3—5 дней. Правда, в первый раз вам дадут ВНЖ всего на три месяца, в следующий раз, когда вы уже получите свидетельство о праве собственности (ТАПУ) — на полгода, а потом сразу на два года с возможностью продления раз в два года.

Оформление жилья: приготовьте полторы тысячи долларов

Документом, подтверждающим право вашей собственности на жильё, служит так называемое ТАПУ — свидетельство о регистрации права собственности. Чтобы его получить, надо сдать в районное кадастровое управление договор купли-продажи, загранпаспорт с нотариальным переводом в четырех экземплярах, четыре фотографии местного образца и копию вида на жительство.

При оформлении платится единовременный налог, составляющий 3% от стоимости недвижимости, указанной в ТАПУ, а также 400 лир за само оформление. Кроме того, необходимо оплатить страховку от несчастных случаев. Стоит это 40 евро.

Вся же процедура оформления обходится в сумму, эквивалентную 1000—1500 американским долларам. Хотя документы и принимает местное кадастровое управление, оттуда их направляют в Главное Кадастровое Управление в Анкаре. Кроме того, документы уходят на согласование в отделение военного министерства в Измире. На все эти согласования уходит месяца три.

Говорят, в Турции кризис перенести будет легче

Своим мнением насчет грядущего кризиса поделился совладелец жилого комплекса Goldcity Александр Каширин. Кризис, по мнению эксперта, конечно же, не пройдет мимо Турции. Однако россиянам, покупающим турецкую недвижимость именно сейчас и собирающимся тут жить, он будет не так уж и страшен. Дешевизна продуктов в Турции не идет ни в какое сравнение с московскими ценами, а их качество намного превосходит то, что предлагается москвичам. Что особенно актуально для пожилых людей.

Что говорят те, кто сюда переехал?

Во время работы выставки Домэкспо 2008 корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru удалось познакомиться с одним постоянным жителем Аланьи. Будучи в молодости сотрудником военной разведки (потому и не представился), по долгу службы довольно длительное время провел в жарких странах. Когда настала пора превращаться в простого российского пенсионера, он понял, что не сможет снова привыкнуть к холодной и пасмурной Москве с ее пробками, давками и очередями. По совету сирийских друзей решил поселиться на юге Турции. Место ему понравилось, и он понял, что ничего в мире — а бывал он практически везде — лучше этого места он уже не найдет. Летняя жара компенсируется дующим то с моря, то с гор прохладным ветерком, а в зимнее время температура не падает ниже того минимума, при котором можно купаться в море. При этом никого из наших не смущает незнание турецкого языка: все соседи — люди вполне образованные, сносно говорят по-английски, а в супермаркете, подкатив тележку к кассе можно просто выложить продукты на ленту и подать для оплаты кредитную карточку.

Резюме Интернет-журнала Metrinfo.Ru
Что лучше — подмосковная дача или турецкий берег? Вообще-то, на этот вопрос каждый отвечает сам. Но хорошо, если есть из чего выбирать. И решить: потратить те же 140 тысяч евро на строительство дачи неподалеку или на покупку апартаментов в теплых краях.