В конце первого квартала, когда цены на серийное жилье в Риге поднялись до средней отметки EUR550/m2., число покупателей на рынке, по оценке SEB — индикатора цен на жилье, сократилось на полпроцента, остановившись на показателе 2,5% от числа всех жителей Латвии. Уже тогда эксперты Century21Baltwest предположили, что в следующем квартале рынок «будет развиваться небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками» , что собственно и произошло.

В апреле рынок еще демонстрировал бурный рост на уровне 3,5%, в мае темпы роста замедлились до 1,5%, а в июне и вовсе остановились. Средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге достигла EUR 578. При этом цена этого метра в однокомнатной квартире остается выше, чем цена такого же метра в крупногабаритной квартире. Это говорит о том, что уровень доходов населения остается весьма низким и спросом пользуется в основном малогабаритное жилье.

С другой стороны, как только цены перевалили за EUR 550 и достигли отметки 2003—2004 гг., резко возросло количество предложений на рынке — на 12,5% в мае месяце — владельцы жилья приобретенного в эти годы и ранее получили возможность продать его почти без потерь.

Многие при этом ожидали увеличения покупательского спроса за счет возвращения ипотеки на латвийский рынок, не этого не произошло. Хотя большинство латвийских банков начинает пересматривать свое отношение к этому продукту, он остается все еще мало востребованным на рынке жилья. И дело не только в том, что большинство населения Латвии по-прежнему не подходит под критерии банковского кредитования по уровню своих доходов. Люди стали попросту осторожнее — сказывается негативный опыт прошлых лет, следствием которого стало массовое разорение несостоятельных заемщиков.

В результате спрос явно превысил предложение, что уже в июне привело к остановке поступательного движения вверх.

Между тем, на рынке продолжают преобладать позитивные настроения — по данным уже упоминавшегося SEB — индикатора цен на жилье, в июне число тех, кто ожидает падения рынка в течение ближайших 12 месяцев, составило 25%. 30% считало, что цены не изменятся. Остальные предполагали рост.

Таким образом, психологически рынок все еще настроен позитивно и, в среднесрочной перспективе, для этого есть основания. Дело в том, что увеличение предложения на рынке при ограниченном спросе неминуемо повлечет за собой боковой тренд и возможно даже падение цен. Однако это падение довольно быстро снова приведет к уходу с рынка тех продавцов, кто покупал недвижимость в диапазоне EUR 550 — 700 за кв. метр и спрос снова превысит предложение. А это, в свою очередь, снова приведет к росту цен.

Получается, что рынок обречен в ближайшей перспективе на колебания в диапазоне 500—600 евро за квадратный метр? Это зависит от ряда условий, связанных с наличием спроса.

Первым условием является состояние рынка ипотеки. Это состояние определяется сегодня двумя факторами: регулированием банковской системы, которая не допускает кредитования заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход ниже 500 LVL (около $1000) в месяц; и отношением самих заемщиков к кредитованию сделок с недвижимостью. Как уже указывалось, спрос на кредиты среди населения остается очень низким. По данным того же индикатора SEB, лишь 3% жителей готово взять сегодня ипотечную ссуду. Кроме того, далеко не все банки Латвии вернулись сегодня к кредитованию населения вообще и к ипотеке в частности.

Сокращение числа ипотечных заемщиков привело даже к активизации небанковских кредитных организаций, которые в последние годы небезуспешно заменяли банки на рынке кредитования, — ведь на них не распространяются банковские ограничения по обеспечению займов.

Эти структуры как минимум два года не имели проблем с клиентами, хотя их процентная ставка минимум вдвое превышает банковскую. Однако сегодня наблюдается сокращение числа заемщиков и у них, что вынуждает, например, такую известную кредитную организацию как «Матекс» активизировать свою рекламу в СМИ и предлагать партнерство профессиональным участникам рынка — компаниям по недвижимости.

Таким образом, ипотека явно в течение ближайшего времени не станет тем фактором, который переломит ситуацию на рынке.

Вторым условием, безусловно, является наличие или отсутствие на рынке иностранных инвесторов. На них сегодня возлагают особую надежду, как участники рынка, так и латвийские государственные мужи.

Главной темой прошедших трех месяцев стало принятие и вступление в силу поправок к Закону об иммиграции.

Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай — в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100000 латов — в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50000 латов — в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется.

Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов.

Очевидно, что наиболее востребованным является вариант с покупкой недвижимости — он наиболее стабильный и более выгодный.

Расчет законодателей абсолютно понятен: учитывая, что в Латвии накануне кризисоставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику — операции с недвижимостью и все, что с ними связано — от торговли до ремонта и строительства, — то именно восстановление этой сферы и может, по их мнению, стать той палочкой-выручалочкой, которая спасет страну.

На первый взгляд, так оно и есть — за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках — свой политический статус члена ЕС и страны, присоединившейся к шенгенскому договору.

Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т. д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над страной золотой дождь. Но не тут-то было.

Опасаясь наплыва нежелательных иностранцев с Востока, националисты в сейме настояли на одном маленьком пункте, который поставил жирный крест на основной части потенциальных потребителей продукта под названием «вид на жительство в Шенгенской зоне» — речь в поправках закона идет только о временном виде на жительство, который, хотя и автоматически продлевается бесконечное количество раз, если иностранец продолжает владеть недвижимостью, но все равно остается временным.

Опыт подобных экспериментов в других странах показывает, что опасаться наплыва иностранцев с Востока в страны Восточной Европы по большому счету не стоит — они предпочитают более благополучные государства западнее реки Одер, а также те страны, где имеется компактное расселение соплеменников. Ни к тем, ни к другим Латвия не относится. Но убедить в этом большинство латвийских парламентариев не удалось.

Проблема, однако, состоит в другом. Главным потребителем продукта являются отнюдь не россияне, как многие думают, — им по большому счету нужна только гарантия безопасности для себя и своей семьи в виде вида на жительство (ВЖ), но они не настроены на эмиграцию и даже на длительное проживание за границей.

Главные потребители — это пакистанцы и китайцы, которые готовы платить большие деньги за право жить в благополучных странах и которые, кстати, почти не селятся в новых государствах ЕС. Для этой категории фактор постоянности имеет принципиальное значение — такова восточная ментальность, — поэтому ее представители предпочитают переплачивать или годами ждать получения ПВЖ, например, в Канаде или в Болгарии.

Латвийские законодатели, таким образом, вывели свою страну на сложившийся рынок, не проанализировав его, как следует. В итоге вместо денежного потока, грозившего обрушиться на Латвию, они создали в перспективе небольшой ручеек.

Этот ручеек имеет все шансы быть перекрытым могучей плотиной в виде Правил Кабинета министров, принятых недавно в связи с поправками в Закон об иммиграции и обязательными для исполнения работниками консульских учреждений Латвии за рубежом.

Эти правила подразумевают довольно сложную процедуру оформления, которая вряд ли будет под силу рядовому иностранцу без предварительного консультирования со специалистом.

Например, кандидату на вид на жительство придется вспомнить, не только то, не состоит ли он в какой-либо террористической организации (что актуально сегодня, к сожалению, для любой страны), но и то, не была ли у него просрочена ранее шенгенская виза в период нахождения за рубежом, оплатил ли он все административные штрафы, если таковые были на него наложены ранее в странах Шенгена, например, за нарушение ПДД и т. д. Вид на жительство не может быть выдан лицу, находящемуся на государственной службе за рубежом, лицу, имеющему фиктивный брак, судимому по отдельным статьям и пр.

Таким образом, все не так радужно, как казалось. Очевидно, однако, лишь одно: для тех людей, которые уже задумывались о приобретении недвижимости в Латвии, новые поправки, безусловно, станут дополнительным и мощным стимулом. Тем не менее, нельзя полностью исключать прихода новых денег на рынок недвижимости со стороны этой категории инвесторов, проживающих, например, в СНГ.

Причем, скорее всего, инвестиционный капитал придет в сектор типового жилья — по оценкам экспертов Century21Baltwest, покупатели вида на жительство из России в большинстве своем предпочитают ликвидное жилье для сдачи в аренду, а не для личного проживания (а сегодня это как раз серийные квартиры). Как уже указывалось, большинство из них не интересуются Латвией как страной своего постоянного проживания, а готовы рассматривать инвестиции в латвийскую недвижимость как средство накопления капитала и путь к виду на жительство в Европе.

Приведет ли появление новых инвесторов к принципиальному увеличению спроса на рынке в ближайшие несколько месяцев? Скорее нет, чем да — по причинам, указанным выше — инвестиционный поток будет незначительным. Во всяком случае, до октября, когда пройдут парламентские выборы, на которых оппозиция имеет шанс придти к власти.

Определенным стимулом к увеличению спроса на недвижимость является также снятие в мае 2011 г. ограничений для иностранцев — граждан ЕС на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий. Определенные ограничения для граждан и организаций ЕС действуют до этого времени и в отношении земли в городах. Многие эксперты считают, что после снятия ограничений через год земельный рынок станет ликвидным и быстрорастущим. Вполне возможно, что они и правы, но, как показывает практика, сегодня инвесторы смотрят не на снятие тех или иных ограничений на приобретение активов, а на перспективы внутреннего спроса и национальной экономики.

А такие перспективы по-прежнему остаются не радужными. Внутренний спрос подрывается не только низким уровнем развития ипотечного рынка, или ошибками в политике привлечения иностранных инвесторов, но и вообще низким уровнем жизни большинства населения страны. И этот уровень, несмотря на заверения правительства, продолжает ухудшаться.

Рынок труда по-прежнему далек от стабилизации. По данным Государственного агентства занятости, официальный уровень безработицы в Латвии в июне составил 16%, что на 0,2% меньше, чем в мае и на 0,5% меньше, чем в апреле 2010 г. Но эти цифры не должны никого обманывать: безработица традиционно сокращается в период сезонных работ.

Уровень реальной безработицы составляет более 20%, о чем свидетельствуют данные бюро Eurostat. По этому показателю Латвия занимает второе место в Европе, пропустив вперед лишь Испанию с ее 19% безработных.

По данным исследования ЕС «Жизнь в Европе», в Латвии самый высокий уровень бедности. Бедными признано 26% населения. В стране падает рождаемость и эмиграция. Валовой внутренний продукт по итогам первого квартала сократился на 6%. Осенью латвийцев ожидает еще один удар по карману — на 30% будут повышены коммунальные платежи, что приведет к еще большему обнищанию жителей.

Все это говорит о том, что в ближайшее время уровень спроса на недвижимость останется примерно на том же уровне, что и сейчас.

Следовательно, пока рынок будет колебаться на уровне 500—600 евро за квадратный метр жилой площади в серийных квартирах.

Возможно, некоторые изменения наступят в секторе курортной недвижимости и в секторе аренды. Эксперты наблюдают здесь некоторое оживление, но оно также носит сезонный характер: летом растет спрос на аренду дач в прибрежной зоне, равно как и спрос на покупку апартаментов и домов в Юрмале и Видземе.

Это происходит каждый год, но существенных изменений на общий годовой уровень спроса не оказывает.

Характерно, что рынок аренды торговых и офисных площадей, достигнув своей низшей точки в первом квартале текущего года, незначительно активизировался, что в центре города привело даже к небольшому повышению арендных ставок. В целом, можно сказать, что рынок аренды в целом в Риге стабилизировался на нижних уровнях — 5—12 евро за квадратный метр офисных площадей и до 25 евро за m2 торговых площадей в месяц.

Уровень цен в Юрмале держится для вторичного жилья на среднем уровне EUR 2’000/m2, новые проекты предлагаются по цене EUR 3’000 — 4’000/m2, но спросом такие объекты не пользуются. На курортах Видземе цены держатся на уровне EUR 1’000—1’500/m2 в зависимости от качества жилья. Т. е. цены в этом секторе также стабилизировались и уже несколько месяцев остаются практически на одном уровне.

Остается сектор новостроек, в котором стоимость квадратного метра резко поднявшись за последние 10 месяцев, держится на уровне EUR 1’000 — 1’200. В этом году ожидается введение в строй всего 400 новых квартир, что в 4,5 раза меньше, чем в 2009 году. Это создает определенные предпосылки для ценового роста. Однако следует иметь в виду, что более 20 домов — новостроек в Риге стоят пустыми и квартиры в них не реализуются, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В какой момент банки примут решение о продаже заложенного у них имущества не известно. Тем не менее, стоит предположить, что любой, даже относительно массовый выброс на рынок этих квартир может на какое-то время привести к его пресыщению.

В то же время стоит сказать, что в последнее время Латвия действительно демонстрирует некоторую стабилизацию и даже рост в целом ряде секторов экономики.

Прежде всего, речь идет о городском туризме и, в основном, из России. По некоторым данным, численность российских туристов увеличилась, особенно в летние месяцы более чем на 40% по сравнению с предыдущим периодом прошлого года. Латвийское консульство в Москве не успевает выдавать визы. Надо отдать должное Рижскому самоуправлению, которое всего за год смогло организовать мощную рекламную кампанию в российских регионах по привлечению туристов в Латвию.

Растет экспорт. Он увеличился почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это происходит в основном за счет экспорта леса и продукции металлообработки. На 12% вырос и импорт. И это при том, что из страны был выведен целый ряд производств (фармацевтика, трикотажное производство и пр.). По данным Службы госдоходов, в первом полугодии были перевыполнены показатели по сбору налогов.

Все это говорит о том, что Латвия, начав жить по средствам, постепенно стабилизирует свою экономику. А это и есть главный рычаг развития рынка недвижимости.

Квадратный метр серийного жилья на вторичном рынке, опустившись до отметки в 455 евро, стал постепенно набирать высоту и в декабре стоил уже 495 евро. А цены на элитную недвижимость зафиксировались на отметке 2000 евро за «квадрат».

Эксперты объясняют происходящее резким сокращением количества предлагаемой на продажу недвижимости, а также ростом оптимистичных ожиданий того, что в ближайшее время рынок будет расти.

Но до этого нужно еще дожить. Сегодня около 30% всех офисов пустует, и рынок аренды офисных площадей по сравнению с 2007 годом сократился втрое, а то и вчетверо. А жилье и складские помещения зачастую сдается за оплату коммунальных услуг.

Но позитив все-таки есть. Риэлторы отмечают, что в январе нынешнего года цена квадратного метра серийного жилья без ремонта в Риге выросла на 5%, а наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры.

В Латвии из-за кризиса многие предприятия обанкротились, уровень безработицы составил 19%. Правительство страны объявило режим тотальной экономии и повысило ряд налоговых ставок.

Согласно исследованию, в третьем квартале этого года цены на жилье в Латвии по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшились на 59,7%, что является крупнейшим в мире падением цен на недвижимость.

По сравнению с предыдущим кварталом цены на жилье в Латвии уменьшились на 6,75%, что также является самым крупным снижением в мире.

По данным Global Property Guide, в третьем квартале этого года цены на недвижимость по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упали в большинстве государств. Например, в ОАЭ цены за год снизились на 48,05%, в Болгарии — на 28,66%, в Исландии — на 21,21%, отмечают авторы исследования.

Учитывая, что аналитики GPG в основном отслеживают ценовую динамику жилья премиум-класса (квартиры в центральных районах крупных городов, дома на побе-режье популярных курортов, etc.), реальное положение дел на большинстве национальных рынков еще плачевнее, пишет Инфобуд.

Назад в будущее

Тем не менее августовское исследование элитной недвижимости Global Property Guide дает неплохое представление об общей ситуации на мировом рынке жилья, который — впервые в мировой истории — переживает глобальное падение, и именно это отличает нынешнюю ситуацию от предыдущих кризисов, передает Инфобуд. Большинство национальных рынков испытывали периоды падения и в прошлом: достаточно вспомнить обвал цен на жилье в Великобритании в 1980-х годах или удешевление квартир в Украине, России и странах Балтии в конце 1990-х.

Десять лет назад подобные коррекции носили локальный характер, не затрагивая рынков соседних государств, не говоря уже о других континентах. Но за этот период жилая недвижимость стала таким же глобальным товаром, как нефть, металл или зерно, — со всеми характерными особенностями в виде спекулятивного роста цен (не зависящего от реальных потребностей локального рынка) или обвального падения котировок при малейшем сокращении спроса.

Начиная примерно с 2005-го рынок недвижимости Панамы разогревали американские и канадские пенсионеры (рост цен +200%). Виллы в болгарских Бургасе и Варне последние пять-восемь лет дорожали в основном из-за ажиотажа, вызванного немецкими, французскими и английскими инвесторами, сообщают Контракты.

Прямые иностранные инвестиции в недвижимость Болгарии выросли с EUR13,4 млн в 2001 году (1% всех ПИИ) до EUR2,3 млрд в 2007-м (35% всех иностранных инвестиций). В 2005-м недвижимость на побережье поднялась в цене на 37%, в 2006-м — на 16%, а в 2007-м — на 27%. Квартиры в Москве с равным успехом приобретались не только жителями нефтеносных провинций РФ, но и инвесторами из Восточной Европы и стран ЕС, благодаря чему в 2005—2008 гг. цены увеличились более чем втрое.

Большинство подобных покупок так или иначе совершались с помощью заемного капитала, причем не столько в расчете на стабильный годовой доход, сколько в надежде выгодно перепродать объект. Но год назад поток дешевых кредитов иссяк, спрос упал и жилье подешевело практически повсеместно. К примеру, в упомянутых выше Болгарии и России только за последний год недвижимость потеряла в цене 25—30% и продолжает дешеветь.

Впрочем, из общего правила есть и исключения. Например, в Израиле, Швейцарии и Китае цены росли и в этом, и в прошлом году.

Кризису вопреки

Не сумев избежать негативных последствий мирового финансового кризиса (в апреле-июне 2009-го ВВП снизился на 0,3% квартал к кварталу и на 2% в годовом исчислении), Швейцария получила неожиданную поддержку в виде средств собственных граждан.

«После падения цен на жилье в других странах швейцарцы активно репатриировали свои инвестиции, вкладывая освободившиеся деньги на внутреннем рынке жилья», — говорится в отчете Global Property Guide. За год стоимость недвижимости выросла на 5,3—5,6%. Бум внутреннего инвестирования вполне закономерен.

Купить жилье в Швейцарии могут только граждане конфедерации; при этом недвижимость в крупных городах пользуется стабильным спросом со стороны арендаторов-иностранцев, работающих в многочисленных представительствах зарубежных компаний. В итоге инвестиции в жилье при высокой стоимости (EUR7,1 тыс. за кв. м, или пятое место по уровню цен в Европе) стабильно приносят 3—5% годовых только за счет аренды.

Продолжающееся подорожание стоимости жилья в Шанхае объясняется стабильным ростом экономики Китая, ВВП которого, по прогнозу Всемирного банка, увеличится в 2009 году на 9%. Как следствие, недвижимость в одном из крупнейших портов Поднебесной, претендующем на статус мирового финансового центра, только с апреля по июнь 2009-го подорожала более чем на 2% — до $2,5—3,2 тыс. за кв. м, данные Национального бюро статистики КНР.

Цены на недвижимость в Израиле подогреваются высоким внутренним спросом и позитивной динамикой ВВП: в II квартале текущего года этот показатель увеличился на 1% после падения на 3,2% кварталом ранее. В целом с июля прошлого года по июль нынешнего средние цены на жилье, по данным Центрального бюро статистики Израиля, выросли на 8,4% — в основном за счет подорожания жилья в Иерусалиме и Тель-Авиве.

При всей несхожести Китай, Швейцарию и Израиль объединяет одна общая черта: относительно небольшой удельный вес иностранного капитала на местных рынках недвижимости, передает Инфобуд. В Швейцарии и КНР это обусловлено прямыми запретами на приобретение жилья нерезидентами; в Израиле — тем, что более 90% пригодных для строительства земель находится в госсобственности. В итоге все три страны сумели избежать галопирующего роста цен в 2001—2008 гг. и последующего обвала, вызванного оттоком спекулятивного капитала.

Как у всех

Впрочем, общий тон в последнем исследовании мировых рынков недвижимости Global Property Guide задают вовсе не Китай, Швейцария или Израиль. Основная группа, в которую входит половина из 30 исследовавшихся национальных рынков, это страны с умеренным (от -0,4% до -9% в годовом исчислении) падением цен, такие как Канада, Германия, Австралия или Нидерланды.

Стоимость недвижимости в этих государствах росла в основном за счет ипотечного кредитования, а национальные рынки были открыты для иностранного капитала. Тем не менее в годовом исчислении жилье — даже в докризисном 2007 году — дорожало не более чем на 10—15%.

Примерно таким же оказался и откат: за полтора года с начала кризиса недвижимость в большинстве этих стран потеряла в цене до 15%. Более того, по результатам II квартала нынешнего года 8 из 15 локальных рынков, входящих в группу, продемонстрировали рост цен: на 0,7—9,7% в зависимости от страны.

На первый взгляд, причины восстановления для рынков недвижимости Португалии, Швеции, Индонезии, Австралии, Новой Зеландии, Норвегии, Испании и Гонконга различны. К примеру, для Гонконга основной драйвер — рост национальной экономики; в Португалии — госдотации для покупателей жилья и строительной отрасли в целом; стабилизацию рынка жилья в Норвегии эксперты связывают с ростом цен на нефть. Но общая черта прослеживается и здесь: чем сдержаннее росли цены на жилье в преддверии кризиса, тем меньшим оказалось последующее падение стоимости.

Чемпионы падения

Всего два года назад Болгария, Латвия, Исландия и Украина занимали первые строчки всех мировых рейтингов инвестиционной привлекательности — рост цен на недвижимость в этих странах в 2005—2007 гг. превышал 25—30% в годовом исчислении.

В 2009-м ситуация изменилась практически зеркально: эти государства вместе с Великобританией и США входят в десятку стран, в которых недвижимость за полтора года с начала кризиса подешевела более чем на четверть, передает Инфобуд. Причины обвала жилищного рынка стандартны: отток иностранного капитала, коллапс национальной системы ипотечного кредитования и отсутствие платежеспособного спроса на внутреннем рынке.

Но если в II квартале 2009-го ситуация на рынках США и Великобритании стабилизировалась (рост цен в квартальном исчислении +1,78% и +0,35% соответственно), то Болгарии, Латвии, Исландии и Украине не стоит рассчитывать на улучшение как минимум до середины следующего года.

В отличие от мировых финансовых центров, к каковым относятся Великобритания и США, каждая из четырех перечисленных стран полностью зависит от иностранного капитала: в виде прямых инвестиций или дешевых кредитов.

Но для того чтобы в Болгарию, Латвию, Исландию или Украину вернулись инвестиции и дешевые кредиты, необходим избыток ликвидности в мировой финансовой системе. Только тогда иностранные банки начнут кредитовать финучреждения emerging markets под 10% годовых, как это происходило в 2006—2007 гг. А болгарские, латвийские, исландские и украинские банкиры снова смогут выдавать ипотечные кредиты под 14—17%, что спровоцирует новый виток роста цен и, как следствие, приток ПИИ, который еще больше разогреет локальные рынки.

Впрочем, развитие событий по подобному сценарию возможно не ранее II половины 2010 года. В ближайшие год-полтора украинская недвижимость — вместе с болгарской, исландской и прибалтийской — будет лишь дешеветь.

Прибалтика и прежде, еще в доперестроечные времена, обладала стойкой привлекательностью кусочка «настоящей Европы» со своими улочками, костелами и органами, морем и соснами, янтарем и более цивилизованным, чем в Союзе, укладом жизни. Кроме того, еще в статусе советских республик Эстония. Латвия и Литва держали первенство среди отечественных морских побережий: и дешевле, и ближе, и на выходные можно съездить.

С момента выхода из состава «империи» проявилось прогнозируемое охлаждение и стремление вернуться в объятия европейских ценностей. Но, несмотря на бурное двадцатилетие, практически ни одна из трех стран не вышла из рамок туристических буклетов: солидная часть бюджета и по-прежнему набирается за счет туризма. Поутихшие политические страсти и внеполитическое осознание верховенства экономики возвращают нам Прибалтику уже в ином качестве. Теперь это «зарубеж»: место отдыха, туризма и немножечко коммерции, то есть инвестиций в расчете на будущее.

Антикризисный ход

Вроде бы совсем недавно Балтийское побережье казалось крайне заманчивым лишь европейским жителям стран с похожим климатом: соседям по морю — скандинавам и гражданам Туманного Альбиона. Однако падение цен на недвижимость стремительно выдавливает европейского конкурента и все чаще перенаправляет рекламные мэсседжи россиянам.

Аналитики недвижимости утверждают, что наши сограждане не остались глухи к заманчивым предложениям и квартиры и дома активно покупаются. Соблазнительность балтийских квадратных метров обусловлена четырьмя мощными факторами. В первую очередь владение недвижимостью в странах Шенгена престижно само по себе. Второй резон — облегчение получения права на въезд. Третий фактор — общее падение цен на европейскую недвижимость. И четвертый: Прибалтика предлагает весьма привлекательные условия сделок с недвижимостью.

Любопытно, что национальные эксперты в своих обзорах соревнуются, убеждая в том, что именно в их стране цены упали, что называется, ниже плинтуса. Чем и провоцируют новые волны интереса.

Латвия в жанре «секонд хоум»

Начнем с Латвии. Латвия, а равно и Эстония, и Литва, все еще рассматривается не как место для постоянного проживания, а как загородная дача. Наиболее востребованы курортные районы близ Риги, широко разрекламированная Юрмала, а также Вентспилс, Лиепая, Салиена.

Городские кварталы привлекают не только эксклюзивной исторической застройкой, но и новоделами. Недвижимость в Латвии — это земля и возведенные на ней сооружения, квартиры, таунхаусы, коттеджи и вещные права на землю. Для нерезидентов имеются ограничения: нельзя приобрести в собственность земли, расположенные в государственных пограничных районах, на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря. Зато можно купить несколько домов или квартир. И несмотря на кризис, латвийские банки готовы предоставить ипотечный кредит иностранцам, приобретающим недвижимость в стране. Причем процентные ставки остаются на докризисном уровне.

В Латвии в цену объекта, выставленного на продажу, допустим квартиры, включено все, в том числе домофон, телефон, счетчики, сантехника, двери, парковочное место. То есть российская практика продажи бетонной коробки как готовой квартиры как-то не прижилась.

С 2007 года, после подписания страной Шенгенского соглашения, собственники недвижимости с супругами и несовершеннолетними детьми получают шенгенскую визу на основании предъявления свидетельства о собственности.

Есть нюанс, ограничивающий аппетиты спекулянтов. Купив недвижимость, лучше не спешить с перепродажей, выждав хотя бы год, иначе грозит налог в размере 25% от разницы между уплаченной и полученной суммой. Инвесторы понимают, что кризис — явление не вечное и стоимость латвийской недвижимости когда-нибудь начнет расти, поэтому сегодняшние лакомые цены не могут не подталкивать к покупке.

Заявление на приобретение объекта недвижимости рассматривается не более 20 дней. Налог на владение недвижимостью составляет 1% от кадастровой стоимости. С 2011 года налог будет 0,4% плюс ставка, установленная органом самоуправления, которая не может превышать 0,6% кадастровой стоимости. Не облагаются налогом на недвижимость квартиры в многоквартирных домах.

Латвия даже в кризисный период умудрилась подогреть интерес к загородной недвижимости. Феномен загородного образа жизни — Аматциемс, вызывающий ассоциации с Кампанеллой тем, что назван создателями «Городом Солнца». Поселок на триста экологически безупречных домов, возведенных по индивидуальным проектам среди озер и лесных холмов, отличается отсутствием заборов, запретом на выгул собак, запуск петард и использование моторизированных водных средств передвижения. По поселку свободно разгуливают лисы, зайцы и косули. Каждый особняк расположен на участке 0,4—1,3 га земли и воды, и оснащен всеми коммуникациями, вплоть до скоростного Интернета. Стоимость всего этого великолепия — от 100 до 145 тыс. евро.

Итак, основные мотивы покупки латвийской недвижимости: отдых, шенгенская виза, инвестиции (доход от аренды в межсезонье и ожидание лучших времен), интересы бизнеса. По оценкам экспертов, и местные жители, и россияне, хоть и выказывают заинтересованность, приобретать недвижимость не торопятся. И те и другие выжидают, когда цены достигнут в падении низшей точки.

Литва и концепция Олинса

Несмотря на то что в начале этого года турпоток россиян в Литву впервые превысил количество посещений ими Германии, эта балтийская страна все еще проигрывает соседям по морю в визовом режиме. Латвия и Эстония, желая привлечь российские кошельки, стали выдавать годовые мультивизы. Литва же упорно оформляет лишь однократные визы под даты визита, что не может не усугублять кризисный коллапс.

Еще весной известный спец по маркетингу руководитель компании Saffron Brand Consultants Уолли Олинс, взявшийся за разработку концепции нового имиджа Литвы, заявлял: «Про Литву никто ничего не знает. В мире ее нужно представлять как вдумчивую, надежную и романтическую страну, относящуюся не к странам Балтии, а к Северо-Восточной Европе». Ранее предлагалось считать Литву «смелой» или «отважной».

Как бы там ни было, Литва не опускает руки и делает ставку на этнографический туризм. Литовские туристические компании рекламируют маршруты, знакомящие туристов с достопримечательностями центрального и северного районов страны. Большую роль в завлечении гостей играет история местных ремесел.

На сегодняшний день Литва является полноценным членом Европейского союза и участником Шенгенского соглашения. Консульство Литвы выдает шенгенские визы с правом посещения любой страны — участника союза, но при условии, что Литва будет или первой страной въезда, или страной основного назначения.

Чтобы затребовать постоянную годовую визу, необходимо иметь в Литве минимум недвижимости — 14 кв. м жилой площади на каждого соискателя визы, иными словами, покупка двухкомнатной квартиры обеспечит семье получение многоразовой шенгенской визы.

Покупка недвижимости в Литве в условиях кризиса, как ни крути, — инвестиция. Среди наиболее востребованных объектов — усадьбы, дома с участками возле хвойных лесов или озер. К покупке предлагаются и крупные исторические поместья. Привлекательность повышается тем фактом, что покупатель получает возможность воспользоваться структурными фондами ЕЭС для реконструкции, реставрации некоторых частей зданий, усадеб или финансирования коммерческих объектов. Именно поэтому историческая «рухлядь» может впоследствии оказаться выгодным бизнесом, учитывая тот факт, что аренда объектов наследия истории под свадьбы, банкеты или просто отдых весьма популярна на местном рынке услуг.

Нерезидентам могут быть предоставлены кредиты и некоторые послабления в решении земельных вопросов — как физическим лицам, так и при регистрации предприятий в Литве.

Оформить сделку при покупке дешевой недвижимости можно даже не въезжая в страну, — по нотариально заверенным документам. Срок оформления около семи дней, сделка осуществляется в течение суток. Для приобретения недвижимости из документов понадобится только заграничный паспорт.

Стоимость участков, загородных домов, квартир — примерно такая же, как и в соседних странах. Двухэтажный кирпичный дом площадью 280 кв. м недалеко от Вильнюса может потянуть почти на 800 тыс. евро. А двухэтажный экологический сруб на берегу озера — на 90 тыс. евро. То же самое и с квартирами. Двухкомнатная с неплохой планировкой в Вильнюсе, Паланге иди Друскининкае может стоить от 38 до 150 тыс. евро.

Эстония: ориентация на Санкт-Петербург

Пожалуй, наиболее непрезентабельно в тройке стран Балтии выглядит Эстония. Не потому, что она хуже всех, а потому, что репутация необратимо подпорчена многочасовыми очередями на границе и, к сожалению, деструктивными выпадами в адрес России. Последние пять лет Эстонский целевой фонд развития предпринимательства (EAS) потратил более 200 млн крон на рекламирование страны как туристической, но усилия эти были весьма подпорчены политическими амбициями эстонского государства.

Как считают эстонцы, в лучшем случае их объектами заинтересуются русские из Петербурга, которые летом приезжают в Нарву и на Чудское озеро. И утверждают, что было бы разумно переориентировать рекламу с Европы на Россию.

Эстония входит в тройку самых некоррумпированных стран, но цены на недвижимость и землю там стремительно падают. В Таллине за последний год стоимость одного квадратного метра потеряла 13%, в Пярну — 25%. Известие о том, что в Пярнуском уезде трехэтажный дом на 27 квартир, полностью готовый для проживания и подключенный ко всем коммуникациям предлагался к продаже всего за 30 тыс. евро, мгновенно облетела все новостные ленты недвижимости. А между тем хуторские добротные и уединенные жилые строения с хозяйственными постройками вполне реально можно приобрести за 7—8 тыс. евро. Так же как и в Латвии, владельцу недвижимости в Эстонии гарантирована мультивиза для всех членов семьи.

Согласно эстонскому законодательству, для покупки жилой недвижимости нужно зарегистрировать в Эстонии фирму (продажа недвижимости физическим лицам, не являющимся гражданами Прибалтийских государств, запрещена) и оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности на объект недвижимости, составляющую 2% стоимости приобретаемого жилья.

Налог на недвижимость составляет около 1% кадастровой стоимости имущества. Можно воспользоваться ипотекой эстонского либо российского банка, если он имеет представительство или дочернюю структуру в стране. Базовые ставки по ипотеке очень привлекательны — около 3,5%. Под привычные для россиян 12—14% эстонский банк может выдать кредит практически без подтверждения доходов.

Что касается квартир, то за последнее время купленные в кредит теми или иными путями обзавелись прилагательным «горящие» и вернулись на рынок эстонского жилья. Собственники горящих квартир не смогли совладать с кредитными обязательствами, в результате чего банки выставляют их «за долги». Покупка такого жилья не связана с риском, но при оформлении сделки будет присутствовать судебный исполнитель, курирующий объект.

В глазах россиян Эстония обоснованно претендует на роль стартовой площадки для переезда в страны Евросоюза. Тем же, кто собирается инвестировать средства в эстонскую недвижимость, придется запастись терпением. Для инвестиционных приобретений в секторе недвижимости наиболее популярной остается столица Эстонии — Таллин. Квартиры с видом на море считаются самыми дорогими: стоимость квадратного метра доходит до 2000 евро. В среднем трехкомнатная квартира может обойтись в 80—100 тыс. евро. А за исторические квадратные метры XIX века выпуска нужно быть готовыми отсчитать по 500 евро.

Неизвестная страна

Бывшая советская республика, Латвия в последние годы стала неизвестной для нас страной. Официальная пропаганда убедила россиян в, мягко говоря, прохладном к ним отношении со стороны населения стран Балтии, хотя, как показывает предварительный анализ, эта убежденность основывается на отсутствии объективной информации, что с готовностью признают сами опрошенные. Между тем независимая Латвия — полноправный член Евросоюза, страна с высоким уровнем жизни, а многочисленные в период кризиса антиправительственные выступления свидетельствуют скорее о политико-экономической грамотности и социальной активности населения.

Естественное для небольшой страны стремление сохранить национальные традиции (и в том числе язык) преподносится в России как борьба с русскими и русским языком. На самом деле Латвия остается самой русскоязычной из трех прибалтийских стран — около 40% населения русские или представители других национальностей, говорящие на русском языке, — и знание русского языка является обязательным требованием для работы в серьезных компаниях, особенно в сфере обслуживания.

Персонал гостиниц, ресторанов, магазинов относится к гостям внимательно и уважительно — независимо от национальности и гражданства. Как замечают сами латыши, времена бытовой конфронтации на уровне трамвайных склок закончились в начале 90-х.

Средства массовой информации любят рассказывать о разрухе, наступившей после выхода Латвии из СССР и усугубившейся кризисом. В связи с этим некоторые инвесторы ждут обрушения рынка недвижимости, чтобы как следует погреть на этом руки. На нем сегодня действительно наступила стагнация, однако цены ниже определенного уровня упасть все равно не могут.

Причем уровень этот — даже не себестоимость строительства, как логично было бы предположить, а оценка объекта банком, данная при выдаче кредита на его возведение. Фактически застройщику проще уступить построенный дом банку и не заработать ничего, чем по этой же цене оформлять сделку с покупателем и нести связанные с этой процедурой дополнительные расходы, не говоря уже о затратах на рекламу. Таким образом, для типовых проектов нижний предел цены за квадратный метр установился на уровне около 800 евро. Эта цифра служит ценовым ориентиром и на вторичном рынке. Таким образом, с осени прошлого года цена на квартиры в новостройках уже снизилась на 30—35% и можно сказать, что дно латвийского рынка недвижимости достигнуто.

Точки притяжения

В Латвии покупателей недвижимости может заинтересовать в первую очередь море, а кроме того, мягкий климат, благоприятная экологическая обстановка. Балтийский воздух характеризуется чистотой и свежестью, повышенной влажностью и высоким содержанием озона и морских солей. Лето здесь теплое, но не жаркое — средняя температура июля +18,1°С. Средняя температура февраля — 5°С, и европейцы считают такую зиму холодной. Медиками давно доказано, что прибалтийский климат благоприятно воздействует на сердечно-сосудистую и нервную системы.

Страна привлекает своей первозданностью — низкая плотность населения и бережное отношение к природе сохраняют огромные лесные массивы; тут множество рек и озер, где ловятся лосось, форель и раки. Вдоль Балтийского моря тянутся поросшие лесом дюны, белые песчаные пляжи с крупицами янтаря. В 2008 году международное жюри присвоило экологический знак качества «Голубой флаг» одиннадцати латвийским пляжам и трем бухтам для яхт, среди них пляжи Юрмалы, Лиепаи, Вентспилса и Даугавпилса.

Около 14% территории страны — охраняемые заповедники и природные парки, самый популярный из которых — национальный парк «Гауя», его административный центр находится в живописной Сигулде, в долине реки Гауи. Здесь встречаются занесенные в Красную книгу виды растений и животных; образующиеся в болотах минеральные воды и торфяные грязи составляют основу санаторно-курортного лечения в Латвии.

Рельеф не отличается большим перепадом высот — самая высокая точка страны, Гайзинькалнс, всего на 312 м поднимается над уровнем моря. Тем не менее, несколько латвийских городов известны своими горнолыжными курортами: склоны Сигулды, Валмиеры, Цесиса оборудованы современными подъемниками и мощными нагнетателями искусственного снега.

В архитектуре латвийских городов гармонично соседствуют старинные и современные здания и их элементы, а сочетание природных материалов с металлом и стеклом стало визитной карточкой прибалтийского дизайна. Новое строительство началось в Латвии с 1991 года, но настоящий строительный бум и расцвет рынка недвижимости пришелся на начало нового тысячелетия. Продолжается строительство домов по типовым проектам, что позволяет существенно удешевить себестоимость квартир, однако типовая застройка ведется не массово и не утомляет глаз: постоянно модернизируемые планировки, панорамные окна, применение современных материалов и конструкций придают каждому зданию своеобразие.

Россияне, присматривающие квартиру или дом в Латвии, как правило, интересуются Ригой и Юрмалой — известными и популярными брендами, где цены по-прежнему «кусаются». В то же время альтернатив этим прославленным местам немало. Так, в поселке Царникава, находящемся, как и Юрмала, в 20 км от центра Риги, цены на земельные участки на порядок отличаются от юрмальских.

Аналогичная ситуация с другим забытым россиянами курортом — поселком Лапмежциемс рядом с Юрмалой, где находятся 3 санатория с грязевыми и сероводородными ваннами (один санаторий все еще принадлежит России). Мало кто вспомнит про бывший советский порт Лиепаю — третий по численности город Латвии, расположенный между морским побережьем и двумя озерами и уже известный за пределами Латвии своей художественной и музыкальной жизнью.

Здесь так принято…

Следует обратить внимание на состояние отделки продаваемых квартир. В Латвии не принято продавать новостройки даже экономкласса в том виде, как они продаются в России. В указанную продавцом цену входит подготовка квартиры под финишную отделку — такие работы, как стяжка пола, выравнивание стен и потолков, электрическая разводка, установка в квартире домофона, счетчиков холодной и горячей воды и отопления, минимального набора сантехники. Новому владельцу остается подобрать по своему вкусу обои, коллекции плитки, внутренние двери и прочие элементы обстановки.

Иногда в цену входит полная отделка квартиры, которую застройщик выполняет своими силами после заключения договора купли-продажи. Устанавливаются также металлические входные двери — однотипные во всех квартирах, что придает лифтовому холлу цивилизованный вид.

В типовых домах отделка общественных зон (лестниц, лифтовых холлов) и благоустройство двора мало чем отличается от эксклюзивных проектов. На цену отдельной квартиры влияет, конечно, район, планировка и — что менее привычно для России — в значительной степени вид из окна: цены на одинаковые квартиры в одном и том же доме могут отличаться почти в 2 раза, если с верхних этажей открывается вид на Даугаву.

В Латвии законодательно решены некоторые вопросы, которые в России и, в частности, в Москве только обсуждаются. Так, покупатель квартиры в многоквартирном доме обязательно становится собственником доли не только помещений общего пользования (лестницы, подвал и пр.), но и земли под этим домом. А строительные нормативы, которые неукоснительно выполняются, предписывают обеспечить каждую новую квартиру минимум одним парковочным местом.

Если речь идет об открытой автостоянке на придомовой территории, то такие места резервируются при заключении договора купли-продажи квартиры. Многие дома типовых проектов строятся сейчас с подземной автостоянкой. При застройке целого квартала одновременно возводится многоэтажный паркинг.

В стране нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами (исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения, дюнной защитной зоны и пограничные участки). Соответственно, не требуется никаких сложных комбинаций и дополнительных расходов, связанных с регистрацией юридического лица и созданием рабочих мест, как в некоторых других странах.

Также не ограничено количество объектов недвижимости, которые иностранец может иметь в собственности. Латвийские банки гарантируют полную конфиденциальность сделок с недвижимостью и, несмотря на кризисную ситуацию, готовы рассматривать возможность ипотеки, в том числе для нерезидентов.

Поскольку с декабря 2007 года Латвия присоединилась к шенгенскому соглашению, собственники недвижимости, их супруги и несовершеннолетние дети получают в латвийских консульских учреждениях шенгенскую визу по предъявлении только свидетельства о собственности (земельной книги) — без приглашений и туров.

Наконец, Латвия находится на расстоянии полутора часов полета от Москвы. Регулярные рейсы 2 раза в день из «Шереметьево» выполняют «Аэрофлот» и «Эйр Балтик», а с прошлого года из Внуково введен прямой рейс в Лиепаю, выполняемый авиакомпанией правительства Москвы «Атлант-Союз». Ежедневно в 7 часов вечера с Рижского вокзала отправляется «Латвийский Экспресс», который прибывает в Ригу в 10 часов утра.

Как следует из «Глобального индекса по жилой недвижимости», составленного компанией, в этих странах жилая недвижимость подешевела соответственно на 36%, 32% и 23,8%.Сингапур

Помимо Латвии, Дубая и Сингапура, в первую десятку стран, где недвижимость упала в своей цене больше всего, также вошли США (минус 16,9%), Великобритания (минус 16,5%), Эстония (минус 16,2%), Гонконг (минус 15,7%), Польша (минус 13%), Дания (минус 11,6%) и Ирландия (минус 10%).

А вот Россия, как, впрочем, и Израиль, Чехия, остров Джерси на британских Нормандских островах, Швейцария, Индия, Индонезия, Австрия, Болгария и Бельгия, напротив, несмотря на экономический кризис, с первого квартала прошлого года по первый квартал этого года показали самый значимый рост цен на жилье.

В них жилая недвижимость подорожала от 2,7% (Бельгия) до 10,9% (Израиль), причем в России стоимость жилья увеличилась, по данным Knight Frank, на 3,6%.

При этом, указывают аналитики, в первые три месяца 2009 года быстрым уменьшением цен на жилье отметились Дубай (на 40% за квартал), Сингапур (на 16,2% за квартал), Эстония (на 9,9% за квартал), Норвегия (на 6,2% за квартал), Дания (на 6,1% за квартал), США (на 4,9% за квартал), Великобритания (на 4,5% за квартал), Канада, Словения и Словакия (на 4% за квартал), а также Россия (на 3,9%).

Больше же всего за январь — март этого года выросла стоимость жилой недвижимости на острове Джерси (5,6%), в Финляндии (4%), Литве (3,1%), Таиланде (2,7%), Израиле (2,6%), Швейцарии (2,1%), Гонконге (1,6%), Бельгии (1,2%), Новой Зеландии (1%) и Индии (0,9%).

«Мировые рынки жилья продолжают находиться под давлением, тогда как реальных свидетельств того, что появятся какие-либо признаки роста, на который все игроки возлагали надежды, очень мало», констатируют специалисты.

В то же время, обращают внимание они, падение цен на жилье в мире начинает замедляться — если в четвертом квартале 2008 года удешевление недвижимости было зафиксировано в 82% стран, то уже в первом квартале 2009 года — только в 69% стран.

В среднем же с марта прошлого года по март этого года стоимость жилья снижалась в 72% странах мира, входящих в индекс Knight Frank