Недвижимость в Эстонии заметно выросла за период с 2000 — 2008 гг. И сейчас ориентируясь лишь на удовлетворение потребностей внутреннего рынка и спроса со стороны Скандинавских стран, Эстонии постепенно удается в полной мере реализовать свой потенциал. Таким образом, вскоре россияне смогут хвастаться домом в Таллине или дачей в провинции Эстонии.

Международное агентство недвижимости Gordon Rock совместно с эстонским партнером — консалтинговой компанией Baltic Estate — провели исследование рынка недвижимости в Эстонии и выявили ряд тенденций, характеризующих его текущее состояние и определяющих перспективность для российских покупателей.

В результате по мнению агентства современная жилая недвижимость в Таллинне, построенная в период с 2000 по 2008 г. по ряду параметров может успешно конкурировать с предложениями в Восточной Европе, Скандинавии и ряде других европейских стран.

При этом, стоит отметить, что за последние 10 лет рынок недвижимости в Эстонии развивался и рос в основном за счет внутреннего спроса со стороны местного населения и иностранных покупателей из Скандинавских стран. Для страны богатой рекреационными, природными, культурно-историческими ресурсам, логично развивать спрос в соседних странах на туристические услуги, услуги сферы гостеприимства (гостиницы, рестораны, досуг), строящиеся объекты рынка недвижимости.

В течение последних 10 лет экономика Эстонии особенно интенсивно развивалась в транспортной, финансовой и торговой сферах. Именно они стали стимулом к формированию в Таллинне делового и финансового центра. Стабильность законодательной базы и комфортный налоговый климат страны привлекли в 2000-х годах большое количество скандинавских и российских компаний, размещавших свои головные офисы в Таллинне. Рынок недвижимости отреагировал на потребность в размещении компаний, сотрудников и торговых площадок строительством деловых и офисных центров, гостиниц, торговых комплексов.

Повышение благосостояния местного населения, задействованного в транспортной, финансовой и торговой сферах в 2000-х годах повлияло на начало строительства и реновацию комфортабельного малоэтажного жилья в исторических и парковых районах Таллинна.

Однако массовое жилищное строительство в Таллинне было остановлено на рубеже 90-х годов. К 90-м годам в городе сформировались районы, застроенные многоэтажными серийными панельными домами переменной этажности и целые кварталы частных домовладений, расположенные в черте города. Надо сказать, что сочетание многоэтажных спальных районов с кварталами частных домов является одной из особенностей города. За последние пять лет большое количество многоэтажных домов подверглось капитальному ремонту и реновации, их фасады стали современнее и привлекательнее.

И речь ведется в основном о Таллинне, по той причине, что за последние 5 лет именно в этом столице страны жилищное строительство развивалось наиболее активно. К сожалению, курортные зоны не получили серьезного развития. В них были построены несколько СПА центров и даже горнолыжная база. Однако при принятии решения о целесообразности строительства учитывался спрос лишь со стороны местного населения и немногочисленных скандинавских туристов. Приятным исключением является пожалуй курорт Нарва-Ыйзу, расположенный в непосредственной близости от границы с Россией в 250 км. от Санкт-Петербурга.

Позже, строительный бум в Таллинне начался в 2004 году и достиг своего апогея в 2005—2006 годах после вхождения Эстонии в Европейский Союз. Стимулом к развитию строительства в городе послужило повышение доступности финансовых ресурсов для девелоперов, застройщиков и покупателей. После вступления Эстонии в ЕС средние ставки банков по ипотечным и коммерческим кредитам снизились в два раза с 10 до 5% годовых, а сроки ипотечного кредитования увеличились до 30 лет.

Период активного строительства, освоения свободных площадок в городе и ближайшем пригороде продолжался до середины 2007 года. За это время в Таллинне были построены новые многоквартирные дома, малоэтажные жилые кварталы в курортной, прибрежной и лесных частях города. Реализованы проекты точечной застройки в центральной исторической части города. Изменился облик припортовых районов, став современным и пригодным для комфортного проживания.

Средняя стоимость кв. м. выросла за этот период до 5 000 долларов США. А максимальная стоимость квартир в нескольких амбициозных проектах в прибрежной и исторической части города перевалила отметку в 10 000 долларов за один квадратный метр.

Затем произошло насыщение рынка. Учитывая, что население города составляет около 450 000 человек или 150 000 семей, за 3 года строительного бума и ипотечного кредитования почти все жители города, кто хотел улучшить жилищные условия и имел возможность получить ипотечный кредит в банке, исполнили свою мечту. В отличие от России, где роль ипотечного кредитования относительно не велика, сделки на рынке недвижимости Эстонии с использованием ипотечных кредитов составили почти 50%.

Часть местного населения переехала из квартир 90-х годов в новые дома в кварталах, расположенных в тихих лесных массивах в непосредственной близости к морю. Другая часть местного населения переместилась из квартир в загородные коттеджи или дома с блокированной застройкой (таунхаусы).

Финансовый кризис в США и начинающийся кризис в Европе резко сократил количество зарубежных покупателей, а охлаждение отношений с Россией отпугнули потенциальных российских покупателей. В середине 2007 года коммерческие банки заморозили кредитование строительных проектов и ужесточили условия получения ипотечных кредитов.

С середины 2007 г. стоимость жилой недвижимости в Таллинне в разных сегментах упала на 40—60%. Основной причиной послужило насыщение внутреннего рынка, отток иностранных покупателей, резкое сокращение ипотечного кредитования населения. События 2007 года и особенно их интерпретация в СМИ ограничили поток российских туристов и потенциальный спрос на недвижимость со стороны российских граждан.

Сейчас рынок недвижимости живет за счет местных жителей, которые не стали улучшать свои жилищные условия на пике цен, а решили подождать падения. А также некоторого оживления со стороны иностранных покупателей.

Однако, если отбросить высокую политику и сосредоточиться на конкретных преимуществах и возможностях, которые дает российским гражданам покупка недвижимости в Таллинне, то местный рынок недвижимости может быть интересен разным категориям покупателей.

И за последние полтора года мирового экономического кризиса многое изменилось. Страна, как и весь мир, находящаяся в состоянии кризиса, понимает, что не имеет права игнорировать потенциальный спрос на местную недвижимость со стороны российских граждан. В конце концов, это сказывается на благосостоянии и благополучии собственных граждан.

С другой стороны, российским покупателям зарубежной недвижимости имеет смысл проанализировать возможности, которые дает падение цен на объекты жилой недвижимости в Таллинне практически до уровня себестоимости для приобретения второго комфортабельного и современного жилья.

Десять лет развития сделали Таллинн современным европейским городом, деловым, финансовым и торговым центром. Однако он не превратился в огромный мегаполис, оставаясь курортным городом, сохранил свою камерность и уют.

Несмотря на строительный бум 2005 — 2007 годов Таллинн застраивался достаточно продуманно и равномерно. Именно это определило его настоящий внешний облик и гармоничное сочетание в городской архитектуре средневекового центра, современных деловых и жилых кварталов в исторической части города, малоэтажной квартирной застройки и частных домов в парковой и прибрежной частях города.

Кроме того, являясь крупным портовым городом и транспортным узлом на Балтике, Таллинн не производит впечатление промышленного города. Напротив, реконструкция жилых кварталов, строительство новых современных домов и гостиниц в припортовых районах формируют комфортную среду для жизни и отдыха.

Надо отдать должное архитекторам и строителям, создающим удивительно комфортную атмосферу для отдыха и проживания в городе.

Таллинн — очень компактный город. Его камерность в сочетании с хорошо организованным дорожным движением и современной качественной транспортной инфраструктурой сокращает временные затраты на перемещение из самого дальнего жилого района города в центр до 30 минут при скорости движения не превышающей 50 км/ч.

Значительные средства, вложенные в транспортную инфраструктуру города, повысили качество дорог и степень безопасности дорожного движения. Исторически Таллинну присуща высокая организованность и культура участников движения. Но самый весомый аргумент для жителей мегаполисов и крупных городов — это отсутствие пробок на дорогах.

В городе развит общественный транспорт (автобусы, трамваи, такси, шаттлы, троллейбусы), сеть которого охватывает все жилые районы города и даже некоторые пригородные и дачные массивы. Движение общественного транспорта организовано строго по расписанию, а время передвижения в городском транспорте практически не отличается от времени перемещения на автомобиле.

Для некоторых интересных, с точки зрения потенциального покупателя, районов города в транспорте вообще нет необходимости. Они расположены в парковой и прибрежной части Таллинна в 10—15 минутах пешей прогулки от центра.

С одной стороны, Таллинн — город богатый разнообразной инфраструктурой для туристов: комфортабельные гостиницы, уютные рестораны и кафе на любой вкус, клубы, исторические и культурные достопримечательности, смотровые площадки с потрясающими панорамными и сказочными видами. С другой стороны, Таллинн — очень комфортное место для жизни. Для жизни людей уставших от шумных пыльных мегаполисов, вечных пробок, безумной деловой активности и дикого темпа жизни.

Таллинн не является промышленным городом. А соответственно замечательная экологическая обстановка, чистый и свежий воздух, природные и климатические особенности создают возможность для здорового образа жизни. Город богат инфраструктурой для активного отдыха. Практически вдоль всех береговых линий, в хвойных лесных массивах и парковых зонах проложены асфальтированные беговые и велосипедные дорожки. У местного населения является хорошим тоном после интенсивного рабочего дня, который, как правило, заканчивается в 16,00, посвятить пару часов пешим или велосипедным прогулкам на свежем воздухе.

С 80-х годов в Таллинне широко развит яхтенный спорт. В курортной части города расположен яхт-клуб и марина для катеров и яхт, школа для обучения юных и взрослых яхтсменов. Свежие ветра Балтики стимулируют развитие и популяризацию винд- и кайт-серфинга. Кроме того, город богат фитнес и СПА центрами, бассейнами.

Одна из особенностей города это сочетание жилых массивов и лесопарковых зон, кварталов с многоэтажными домами (от 5 до 9 этажей) и кварталов с частной застройкой.

С точки зрения, инвестиционных возможностей, вероятнее всего, рынок недвижимости в Таллинне достиг своего дна, так как цены приблизились к фактической себестоимости строительства. Соответственно наступает подходящий момент для покупки недвижимости. Конечно такого бурного роста (50% в год) как было в период с 2004 по 2007 г. г. не произойдет, но прирост рынка на 20% в год вполне реален.

Одним из факторов, влияющих на возможное повышение стоимости в 2010 году, служит сокращение предложений нового жилья. В связи с достаточным количеством предложения жилья на первичном рынке у девелоперов, банков и риэлторов, а также вторичного жилья у населения и банков, коммерческие банки сворачивают финансирование девелоперов, а государство ограничивает строительство нового жилья. Конечно, нет смысла ожидать подъема цен на жилье построенное в 90-х годах. Однако будущий рост цен на новое жилье оправдан.

Еще до вхождения в ЕС Эстонское законодательство уделяло серьезное внимание защите права собственности. Новые объекты недвижимости, построенные в период 2004—2007г. г. — надежное средство сохранения сбережений в европейской стране.

Так что, подведя итог, можно сказать, что Таллинн — комфортное место для семейного отдыха с детьми, отдыха и проживания пожилых людей. Жилая недвижимость, построенная в период с 2004 по 2007гг и расположенная в лесных массивах в непосредственной близости от моря — отличная альтернатива гостиницам.

В настоящий момент рынок недвижимости Таллинна можно сегментировать следующим образом:

По типам объектов недвижимости:
# многоэтажные квартирные дома (до 9 этажей)
# малоэтажные квартирные дома (до 4 этажей)
# блокированная застройка (таунхаусы)
# коттеджи

По организации района/квартала:
# точечная застройка
# жилые районы с единым архитектурным стилем и планировкой прилегающих территорий
# жилые районы, которые застраивают разные девелоперы, с разным архитектурным стилем и планировкой прилегающих территорий
# жилые кварталы

По категориям собственников объектов недвижимости:
# Физические лица (местное население)
# Девелоперы/застройщики
# Крупные риэлторские компании, выкупившие часть объектов недвижимости в процессе строительства
# Банки/компании, аффилированные с банками, вложившие деньги в девелоперские проекты
# Банки, владеющие ипотечными квартирами, по которым собственники не смогли расплатиться

Исходя из средних ценовых параметров наиболее интересных предложений, можно определить размер бюджета на покупку объекта недвижимости.

1 комнатные квартиры35 — 50 кв. м. 50 000 — 100 000 долларов США

2 комнатные квартиры45 — 80 кв. м. 70 000 — 150 000 долларов США

3 комнатные квартиры50 — 110 кв. м. 80 000 — 250 000 долларов США

Эстонским девелоперам, архитекторам и строителям удалось успешно реализовать концепцию строительства жилья настоящего эконом класса, основными характеристиками которого являются:
# современные и оригинальные архитектурные решения
# высокое качество материалов и строительных работ
# короткие сроки строительства
# планировочные решения и интерьеры, комфортные для проживания
# высокая степень готовности квартир и апартаментов
# соответствие цены и качества (это относится к настоящему периоду)

Бесспорно, одним из важных преимуществ является то, гражданин России, напрямую покупающий недвижимость в Таллинне имеет возможность получения многократной Шенгенской визы. Этот факт превращает Таллинн в своеобразную стартовую площадку для свободного перемещения по странам Евросоюза, входящим в Шенген.

Отличительной особенностью предлагаемых в Таллинне новых квартир, блокированных домов и коттеджей является то, что все они продаются с максимальной степенью готовности к проживанию. Внутренняя отделка помещений входит в стоимость объекта недвижимости. Основная концепция эстонских архитекторов и строителей заключается в том, что покупатель должен иметь возможность как можно быстрее начать пользоваться приобретенным имуществом. Новые жилые помещения продаются в двух вариантах:
# с чистовой отделкой, которая включает в себя покраску помещений, полы, двери, установленную сантехнику и подготовку под свет
# «белые стены», когда у покупателя есть возможность выбора цветовых решений интерьера и отделочных материалов. В этом случае, сроки финишной отделки помещений составляют 1—1,5 месяца.

Особенностью рынка является то, что все сделки с недвижимостью осуществляются через нотариуса и проходят государственную регистрацию, что гарантирует права покупателей и продавцов. Средний срок осуществления сделок — около 2 месяцев.

Текущее состояние рынка недвижимости Эстонии предоставляет российским гражданам интересные возможности для инвестиций, сохранения сбережений и покупки современного комфортного жилья в европейском городе для сезонного проживания, отдыха и досуга.

По мнению риэлторов города Пафос, в недвижимости Кипра нет деления на классы. Цена на недвижимость зависит, прежде всего, от расположения. Чем ближе к морю, тем дороже объект. Но, разумеется, есть и престижные районы, удаленные от берега. «Приведу вам пример, — рассказывает специалист по продажам ведущего кипрского застройщика «Лептос Эстейтс» Нелли Атанасова. — Недавно одна семья приобрела прекрасный дом с тремя спальнями, бассейном, расположенный в Тале, на живописных горных склонах, на участке площадью более 800 кв. м. Дом находится в 15 минутах езды от моря, но в этом месте потрясающая природа, там целебный воздух, помогающий в лечении астмы и аллергических заболеваний».

«На Кипре есть и эконом-, и бизнес-класс, пусть эти определения и существуют неофициально», — полагает Сакис Хаджиалександру, руководитель отдела маркетинга «Лептос Эстейтс», — причем таких домов на рынке преобладающее большинство и покупают их, в основном, туристы. Стоимость вилл и трехкомнатных квартир примерно одинакова, — добавляет специалист, — разница лишь в том, что квартиры обычно расположены в черте города, недалеко от пляжа».

В большинстве кипрских городов малоэтажные дома не строят, и причина проста: земля очень дорога. Предпочитают сносить старые дома и на их месте возводить многоквартирные комплексы. Но зданий выше 7 этажей тоже не найти — строительство более высоких зданий запрещено законодательством. Впрочем, в следующем году «Лептос Эстейтс» планирует запустить в Лимасоле уникальный проект по строительству суперсовременного многоэтажного квартирного комплекса. Дизайн этого проекта разрабатывается совместно с крупными британскими проектно-технологическими бюро. Этот комплекс обещает стать одним из самых элегантных зданий Лимасола. Комплекс квартир, отвечающий стандартам 5-звездочного отеля, будет построен всего в нескольких шагах от моря, в самом сердце города. Такой проект специалисты компании классифицируют как элитную недвижимость.

За чертой города распространено малоэтажное строительство. Можно купить виллу, построенную под ключ, уже обставленную мебелью, оборудованную кухонной техникой. Есть так называемые дома «с плана», то есть находящиеся в процессе строительства. Они идеальны для долгосрочного инвестирования, а цена их начинается от 254 000 евро. Что касается элитных домов, то при работе с недвижимостью такого уровня застройщики стараются, с одной стороны, идти навстречу пожеланиям клиента, а с другой, — все оговаривают заранее, чтобы не было неприятных сюрпризов. Например, стоимость всех материалов при строительстве и отделке дома фиксируется в контракте.

Заметим, что покупатель по своему желанию может за дополнительную сумму заказать дизайнерскому центру «Лептос Эстейтс» разработку дизайна интерьера, отвечающего всем его предпочтениям и вкусам. «Недавно мы завершили работы по отделке роскошной виллы одного из наших российских клиентов в престижном местечке Тсада, рядом с гольф-клубом, — рассказывает Сакис Хаджиалександру. — Объект сдавался с отделкой под ключ, и клиент заказал мраморные полы с включением паркета по всему дому, а эксклюзивную керамику для отделки ванных комнат мы импортировали специально для этого проекта». Вилла была оснащена сауной, и между цокольным, вторым и третьим этажами заказчик пожелал установить лифт, что, разумеется, было выполнено. Другой клиент заказал соорудить рядом с виллой настоящий теннисный корт. Как видите, слово «невозможно» для нас не существует!» — подводит итог Сакис Хаджиалександру.

Итак, жилье на Кипре все-таки классифицируют. Кроме того, всю курортную недвижимость можно разделить на две части: ту, что на побережье, и ту, что в горах. Преимущества недвижимости «внизу» очевидны: море в зоне досягаемости — 5—10 минут ходьбы, развлекательная инфраструктура, функционирующая почти круглый год в режиме «семь дней, семь ночей в неделю». «Наверху» — уединение, панорамные виды и прохлада гор. Отметим, что русские покупатели традиционно больше любят жилье на берегу.

Россияне приобретают недвижимость на Кипре не первый год, но именно сейчас местные девелоперы стали делать на них ставку, потому что российских инвесторов прибывает на солнечный остров все больше и больше. «В каждом нашем комплексе есть русские покупатели, а в некоторых их доля достигает 30—40 %», — рассказывает Сакис Хаджиалександру. По словам специалиста, в компании «Лептос Эстейтс» хорошо подготовились к последствиям европейского банковского кризиса. Так, для того, чтобы подобрать объект, оформить документы и получить первичное одобрение кипрского банка по ипотечному кредиту, достаточно обратиться к представителям компании в Москве и Санкт-Петербурге. Что касается излюбленного россиянами местоположения у моря, то «Лептос Эстейтс» предлагает как эксклюзивные виллы первой линии, расположенные почти у самой кромки воды, так и прибрежные квартирные комплексы клубного типа, с теннисными кортами, услугами спа и сауны, детской площадкой и бассейном, просторными бассейнами с подогревом и джакузи.

«Поделитесь с нами вашей мечтой, и она сбудется!» — говорят в компании. Проекты «Лептос Эстейтс» неоднократно завоевывали международные награды, так что сегодня есть основания утверждать, что имя компании признано гарантом качества и надежности. Конечно, у каждого свои представления об идеальном доме на море. Но то, что предлагает клиентам «Лептос Эстейтс», — это, безусловно, и есть качество «люкс».