Болгария

В I квартале 2010 года цены на недвижимость в Болгарии продолжили свое падение, а внешний и внутренний спрос на жилье остался низким, как и спрос на кредиты. Согласно аналитическому отчету компании IntermarkSavills, несмотря на повышение цен в некоторых областях, включая столицу страны Софию, цены на болгарскую недвижимость достигнут нижнего предела в течение года.
София против курортов

По словам Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, несмотря на резкое снижение во многих областях, в трех провинциях впервые после падения цены выросли. В Софийской области к I кварталу 2010 года произошло заметное восстановление- рост составил 7,46% за год. В Видине и Хасково был зафиксирован скромный рост- на 1,61 и 0,37% соответственно. Эти показатели усиливают надежды на то, что рыночные условия будут улучшаться.

Также падение цен было отмечено в 25 из 28 областей в течение 2010 года. Оно было зафиксировано и в тех регионах, которые продемонстрировали бурный рост в годы бума. В Софии цены на жилье вернулись на уровень 2007 года. В I квартале 2010 года квадратный метр стоил 1558 болгарских левов (592 евро)- на 21,30% ниже цены в I квартале 2009 года и на 37% ниже пикового уровня в III квартале 2008 года.

Самое серьезное падение имело место в северо-западной Врачанской области, где цены на жилье в I квартале 2010 года упали на 28,24% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. В восьми областях были зафиксированы падения более чем на 20%: в Перникской (26,77%), Бургасской (25,74), Плевенской (23,77%), Ловечской (22,12%), Софийской (21,82%), Разградской (21,36%), Смолянской (21,30%) и Силистренской (20,19%).

Британец русскому не товарищ

Рухнул и объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в недвижимость Болгарии: в I квартале 2010 года он составил лишь 61 млн евро, тогда как еще год назад он составлял 182 млн евро. Если сравнивать с пиком в III квартале 2007 года (853, 6 млн евро), то это было сокрушительное падение.

Главными иностранными покупателями недвижимости на берегах Черного моря и Дуная исторически были британцы и россияне, подмечают в IntermarkSavills. Однако в I квартале 2010 года был зафиксирован отток британских инвестиций в размере 30 млн евро- для сравнения, в I квартале 2009 года приток составил 129,8 млн евро. Однако россияне все еще продолжают покупать дома и квартиры в этой стране, хотя уже и меньше почти в полтора раза. Так, если в I квартале 2009 года объем наших инвестиций составлял 73,7 млн евро, то в I квартале 2010 года он упал до 43,6 млн евро. Таким образом, наши граждане оказались крупнейшими инвесторами в болгарский рынок недвижимости.

Между тем сегодня все чаще российские покупатели рискуют попасть в неприятную ситуацию: приобрести жилье или в замороженных объектах или стать владельцем апартаментов, являющихся предметом обеспечения ипотечного кредита продавца, на которого наложено судебное взыскание. Как объясняет Игорь Индриксонс, многие проекты жилищного строительства в стране были приостановлены: в I квартале 2010 года в Болгарии было введено в эксплуатацию на 26,9% меньше объектов жилья, чем годом ранее, а разрешений на строительство выдано на 32,8% меньше. Однако по-настоящему значительное снижение произошло годом ранее- в I квартале 2009 года в Ямболе и Софии их было выдано на 70% меньше.

Как в свою очередь полагают в Knight Frank, в связи с тем, что сегодня около 50% покупателей недвижимости в Болгарии- россияне, этот рынок может быть очень уязвим, однако нельзя сбрасывать со счетов его неожиданное восстановление после стагнации, что случается в развивающихся странах.
Мертвое побережье Черного моря

По мнению Игоря Индриксонса, в данных условиях инвестировать в курортную недвижимость на болгарском побережье с точки зрения получения перспективного дохода не будет выгодно еще в течение ближайших 10 лет. «В Болгарии сложилась та же ситуация, что и в Испании: здесь построено очень много недвижимости, которая в ближайшие 10 лет будет неликвидна. Инвесторам стоит обратить внимание на рынок Софии, но не ранее чем через год-два. А побережье сейчас в плане инвестиций- мертвое. Если только вы не хотите приобретать себе дачу»,- говорит эксперт.

Его позицию не разделяет Игорь Кукуй, главный менеджер по продажам российского представительства болгарской строительной компании «Форт-Нокс», считающий, что цены на курортную недвижимость в период 2009—2010 года упали только на объекты, имеющие явные или скрытые минусы по качеству, расположению, финансовому положению застройщика. «Качественно выполненные объекты, находящиеся в интересных для туристов местах, конечно, понизились в цене в сравнении с 2007—2008 годами, но не более чем на 20—30% к сегодняшнему дню, и тенденций к их дальнейшему снижению нет. Спрос на качественную недвижимость на побережье есть, в первую очередь со стороны граждан РФ»,- говорит Игорь Кукуй. По его мнению, инвестор может даже получать около 5—6% дохода от сдачи объекта в аренду от управляющих компаний.

Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM», также более благоприятно оценивает перспективы Болгарии. «Сейчас можно говорить о том, что существует возможность сделать неплохую инвестицию, купив с хорошим дисконтом ликвидный объект,- не только в Болгарии, но и где угодно в мире. Однако ориентироваться на дальнейшую перепродажу можно будет через 5—7 лет»,- полагает Завалишина. Возможностей получения дохода от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии она не видит: «Кому там сдавать? Да и срок ограничен- всего 150 дней в году».

По ее мнению, инвестировать все-таки в прибрежные объекты, первой или второй линии, но с некоторыми оговорками: прежде всего это должно быть готовое жилье, находящееся в знаковых для рынка качественных объектах, которых в Болгарии штучное количество. «В этих объектах большинство квартир часто уже раскуплено, поэтому какая-то ликвидность у них сохраняется, так что покупателей со всего мира они заинтересуют в первую очередь. Квартиры в инвестиционных девелоперских комплексах, строившихся с целью дальнейшей перепродажи, покупать не стоит»,- считают в «МИЭЛЬ-DPM».

Квартиры по 25

Между тем на рынке предложений Болгарии все чаще встречаются назойливые «супердешевые» варианты: риэлторы предлагают приобретать дом или квартиру по цене, допустим, 25 тыс. евро, приближая мечту российского человека о проживании в стране Евросоюза к реальности. Тем более что в зону Шенген Болгария должна войти уже к марту 2011 года. Эксперты GZT.ru сообщили, что можно сегодня приобрести в Болгарии за 25 тыс. евро.

«За эту сумму можно приобрести студию либо весьма небольшой площади у моря, либо приемлемой площади в 1 км от моря. Большее расстояние от моря не стоит рассматривать при выборе курортной недвижимости, так как аренда становится невозможной, отдых- не самым приятным, инвестиционная привлекательность минимизируется. В целом, оперируя суммой для инвестирования в районе 25 тыс. евро, стоит рассматривать вопрос покупки недвижимости только в случае, если планируется и ее личное использование. Качественную инвестицию можно осуществить с суммой как минимум на порядок большей»,- советует Игорь Кукуй.

Наталья Завалишина уточняет, что площадь такой студии может составлять около 30—35 кв. м, а располагаться она может на удалении 250—300 метров от моря. «Двухкомнатная квартира с одной спальней будет однозначно находиться еще дальше от моря, так что инвестировать в такое жилье мы не рекомендуем: стоит увеличить бюджет»,- говорит Завалишина.

«В настоящий момент в Болгарии сложился рынок покупателя, который имеет возможность выбирать и торговаться. В отличие от ситуации два года назад, когда люди в ажиотаже скупали проекты, иногда по картинке, даже не считая нужным делать инспекционную поездку или не читая договор»,- говорит начальник отдела зарубежной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Елена Юргенева. Она констатирует, что сейчас клиенты стали более осторожными, не бросаются на все, что продается дешево, и проверяют объект очень тщательно, даже если бюджет покупки небольшой.